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中国客户-使用“万科物业”和“戴德梁行”两个品牌-易贸资讯

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這次合作,遠不止品牌協同效應,「首先在設施管理上,大家不會再說你們不懂了;二是在大宗交易和租賃上,背後有一個這樣的股東,可以同步提供服務;三是國際客戶到中國來,他們可以直接介紹過來。」朱保全說。

據朱保全透露,萬科物業希望接下來兩個業態的佔比能夠達到1:1。

早在2015年,萬科在商企物業服務領域的步伐就邁開了,現在互聯網BAT三巨頭、京東、中國移動、中國聯通等體量巨大的企業都是它的客戶。

在競爭對手上市與併購潮面前,萬科物業此時與戴德梁行聯手,顯然也有所考量。

其中之一是物業服務。自去年7月入股戴德梁行后,12月12日,萬科在物業競爭領域又投下一枚炸彈。

朱保全回憶,最開始去投標(設施管理)的時候,我們投標的價值是別人的好幾倍;萬科此前做寫字樓物業管理時,也一直沒有像租賃、大宗交易這樣的配套資產服務。

目前,物業服務的競爭格局初定,幾大巨頭雛形已現,萬科物業之外,像花樣年彩生活平台、碧桂園服務、保利物業、招商物業等等都在虎視眈眈。

打造資產管理航母「這個合作更多是merge(融會、合併,編者注),看董事會的席位基本能看出來。」萬科集團合伙人、物業集團首席執行官朱保全說。

隨着馬太效應顯現,物業領域集中度進一步提高,萬科物業和戴德梁行的深度合作,更加深了這一進程。

在業務類型上,每一家企業都在謀求從住宅業務拓展到商企業務,從社區延伸到城市服務,波及城市群與都市圈。

上市融資成為競爭的一部分。碧桂園服務、中海物業、招商善達、綠城服務、佳兆業物業、彩生活等,都已上市,擴寬了融資渠道,用更強的資金儲備併購其他中小物業公司。

萬科董事會主席郁亮稱,萬科物業不會以一個傳統的物業公司上市。我們一定要區別於傳統物業,被認可為城市服務商的時候,

在行業規模上,財報顯示,如今萬科物業收入體量位居行業第一,其次為綠城服務、中航善達、碧桂園服務、保利物業,五家企業2018年收入總規模分別為98億、67億、64億、47億、42億。

值得一提的是,朱保全認為,商業物業規模不再以平方米算,而是按合同和客戶計算,他說:「歷史上在國內,大家看物業管理,更多是站在自己的視角來看,我有多少平方米,有多少項目。但是站在國際視角,更多是看服務了多少客戶,包括客戶有多少樓。」

之後,雙方高層先後在香港和芝加哥會面,直到2019年8月達成共識,於是有了此次成立資產服務公司的合作。

如自去年8月上市以來,碧桂園服務就一直在擴張規模,聚焦城市服務,併購動作頻繁,將北京盛世、成都嘉祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實業收入囊中,還斥資買入中國恆大旗下嘉凱城物業100%股權。

在房地產調控政策縮緊、市場增量轉存量的大背景下,物業領域正在成為房企們切換的重點賽道之一,新戰場烽煙遍地。

2018年10月,萬科物業還將「萬物商企」子品牌獨立出來,專門負責商企服務業務,截至2018年底,萬物商企共有項目635個,總管理面積3974萬平方米。

萬科物業與戴德梁行再度聯手,雙方將出資成立一家合資公司,專註在中國市場開展商業物業及設施管理服務,目標是打造資產管理龍頭。

朱保全透露,談判時間超過了1年,兩家公司的財務語言存在不同,比如包干制和酬金制的差異,「現在都調到一致了。」

新公司管理層來自雙方團隊,原戴德梁行大中華區資產服務部主管葉世源擔任CEO,原萬科物業政企商業服務事業部管理合伙人莫凡擔任CFO。股權方面,據朱保全透露,萬科物業處於控股地位。

中國開發商的住宅開發在2019年達到巔峰,其他存量領域的競爭也進入白熱化。

合資公司將由雙方股東注入資產包構成,業務聚焦商業物業與設施管理,使用「萬科物業」和「戴德梁行」兩個品牌,明年還可能成立新品牌。朱保全介紹,資產包是雙方原來服務的客戶,以商業客戶為主,不包括國企和政府。

相比其他同行,萬科物業的經營質量更為突出,預計今年收入過百億,是唯一營收百億的物業公司。

這次合作可以追溯到去年。2018年7月,萬科物業以IPO定價的方式,購買戴德梁行4.9%的股權,一個月後,戴德梁行在美國紐交所成功上市,萬科物業即成為其第四大戰略股東。

從住宅物業到商業物業,乃至城市群,萬科在物業服務的賽道上,不斷拓展業務邊際。

反觀戴德梁行,他們一直在這個領域里深耕。

2019年半年報數據顯示,上半年萬科物業實現營收52.8億元,同比增長27.1%。新增項目簽約飽和收入21.64億元,同比增長113.8%,其中,住宅業務服務佔13.33億元,同比增長84%,商業物業服務佔8.31億元,同比增長189%,住宅業務與商企業務收入比例約為2:1。

物業巨頭隱現地產存量競爭時代,不管是龍頭房企還是中小房企,物業服務都已剝離成為獨立業務,行業整體也早已進入了兼并整合的階段。

作為國家隊的央企物業龍頭,保利物業不僅有母公司保利地產的優勢,來自第三方開發商的在管面積佔比也持續增加,今年8月又向港交所提交IPO申請,提出「大物業」概念,謀求擴大業務類型的野心已經很明顯。

今年4月,有強大資金背景的招商蛇口收購中航善達22.35%股權,緊接着招商物業便向中航善達轉讓100%股權。

對於深耕住宅的萬科物業而言,商業物業管理並不是優勢。「即使『萬物商企』發展得很好,萬科物業的品牌形象還是住宅。」朱保全說,五大行一直佔據服務商企的高點,如果合作,一直深耕住宅的萬科物業可以獲得品牌協同效應,帶來更多優質客戶和項目資源。

作為五大行之一的戴德梁行,雖然進入中國市場很早,也有高端國際品牌的優勢,但隨着中國本土物業龍頭不斷擴張,戴德梁行也要考慮在中國區業務增值的破局方式。朱保全說:「主要在中國客戶的深度挖掘,歷史上他們做了更多的外資客戶、香港客戶,但是今天,中資客戶發展的速度可能要更快一些。」

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